东莞，全中国最分裂的大城市。
你黄局长走南闯北这么多年，还从来没见过一座经济强市，城市界面能够糟成这样。
在中国GDP25强城市当中，东莞绝对是最奇葩的地方，没有之一。但就是这样一座大县城，房价却神奇得很：
最为边缘的凤岗镇，GDP才394亿元，新房均价已3万+，比肩苏州最贵的经济中心工业园区。
默默无名的塘厦镇，均价2.4万，竟然微胜广州自贸区南沙，后者可是国家级战略。
造羊毛衫的大朗镇，均价2.4万，吊打成都的先进制造业基地天府新区。
遍地铁棚工厂的长安镇，均价3.1万，碾压武汉核心三区……
一个有百万打工女孩的世界工厂，凭什么这么彪悍？难道农民工们到了中国最富的广东，也跟着秒变土豪？
这些诡异的背后，其实可以追溯到今天发生在大湾区的颠覆性变局。
多种迹象显示，追求全球城市的深圳正在张开庞大的触角，将东莞纳入它的辐射范围。
一体化的大幕徐徐拉开了。在南中国的大门上，一座GDP超3万亿，即将强过上海的“中国第一大城市”冉冉升起。
01
从广州开车进入东莞，不管从是哪一条大桥下去，基本都是这样的画面。
一般来说，城市与城市交界的地方，品质都会比较差，这很正常。
但是当你走遍这里每一寸土地时，你会发现，东莞真就是一个大县城，哪里都是城不城，村不村。
来，欣赏一下东莞随处上演的魔幻大片——
市中心莞城街道办，方圆一百米应该算是城市会客厅了吧。
嗯，这长这个模样。
长安镇是东莞目前经济最发达的地方，算是经济中心之一。
在双向八车道的太安路两边，尽是铁棚工厂、小作坊和握手楼。
如果你不服，我们再去探访一下东莞的政治中心，南城街道。这是环球经贸中心大厦背后的画面。
一条街，左边是城中村，右边是CBD。
你还别说，这种“纽约曼哈顿”与“孟买贫民窟”同处一框的场景，也只有东莞才造得出来，别的地方还不容易有——
全中国960万平方公里的疆土上，只有五个地级市是不设区/县的，东莞是其中一个。它由32个镇街组成。
本来东莞也只有巴掌大，再被分成32块，你能想象每一个镇街有多小吗？
所以，它是很难去集中规划城市功能的，决定哪里是工业区，哪里是睡城。每个镇街就是凭着感觉走。
早期东莞从搞三来一补起步，村村点火，家家冒烟，一跃成为世界工厂，出口大量的手机、玩具、羊毛衫……全球每4部智能手机就有一部来自东莞，东莞塞车，全球缺货。
在这样一个地方，能腾出块地就不错了。盖房那都得见缝插针，很少有连片的土地可以用来开发。
所以，我们最后看到的局面就是，生产功能和居住功能犬牙交错。很多住宅小区孤单单的矗在那，被货车、电线杆、握手楼所包围。
城市级的小区，搭配县城级的配套，两者魔幻的交融在一起。
（塘厦镇，万科朗润园）
（凤岗镇，佳兆业水岸豪门）
说真的，方圆五十米内没几个工厂作坊，你都不好意思说自己住的是“东莞房”。这就是东莞特色。
但就是这样一座城市，房价已经在狂飙突进了。根据今年7月一手成交均价：
松山湖，3万6
凤岗镇，3万4
长安镇，3万1
塘厦镇，2万4
大朗镇，2万4
虎门镇，2万2
整个东莞均价达到1.6万，秒杀副省级城市成都、万亿俱乐部的无锡、国家中心城市郑州西安。
这个市容惨到天际线的普通地级市，凭什么这么彪悍？
要知道，东莞的平均年龄只有34.7岁，是中国第二年轻的城市。超过7成的外来人口中，有大量生产线上的厂妹，快递小哥……
难道这个年轻人群体的购买力，比成都、无锡的白领们还要强？
答案，显然不是。
02
十年前，东莞还是一个正常城市，中心片区（南城街、东城街等）房价最贵，这符合城市发展的惯常逻辑。
（2006年东莞住宅价格空间分布栅格图 来源：华南师范大学学报）
十年后的今天，史上罕见的一幕发生了。
东莞走起了不寻常路。南部的镇街，房价大面积超过市中心，像松山湖、凤岗、长安，就比市中心还要贵。
（今年7月东莞一手房成交价）
造成这种局面的最大原因，是南边出现了一座超级城市深圳，而且这座准宇宙中心，还在不断地膨胀中。
今天的深圳，土地实在太紧张了。鹏城的人口密度全中国第一，每平方公里6522人，是北京的4.9倍，广州的3.2倍，上海的1.7倍。
（制图：李星星）
这里土地开发强度逼近50%，远超30%的国际警戒线。剩下的又多是山林湖泊等生态用地，禁止开发。
因此，深圳几乎无地可用。像龙岗区，388 平方公里辖区范围内，剩余可建设用地共5.74平方公里，符合供地条件的仅2.1 平方公里。
上个月，中央决定在深圳建设社会主义先行示范区的时候，还有一些人为深圳担忧。这个土地的魔咒，会不会让深圳香港化，成为下一个香港？
幸运的是，深圳有东莞这个后花园。
面对土地资源的瓶颈，急不可耐的深圳早已悄悄布局。它展开庞大的触角，“拿下”毗邻三分之一的东莞：
1、深圳取消了跟东莞连通的绝大多数高速公路收费；
2、深圳市人才安居集团砸下重金，开始在东莞临深片区选地拿地，建设人才住房。把深圳人的保障性住房，盖到别人家的城市去；
3、不少深圳企业迁移到东莞布局，比如华为终端、大疆应用级无人机、中集等；
4、深圳和东莞都在积极地规划跨城地铁相连。而且不是小打小闹的对接，是360度全面对接，多达8条以上；
……
《东莞市轨道交通网络规划(2035)》征求意见稿
《深圳市轨道交通线网规划（2016-2030）》草案
我们来看一下两座城市交界的地方。当北京跟燕郊之间还留有长长的农村隔离带时，深圳跟东莞之间，早已模糊了行政界限。双城生活触手可得。
北京通州-廊坊燕郊
深圳宝安—东莞长安
深圳龙岗-东莞凤岗
深圳龙华—东莞塘厦
从2015年开始，便有大量深圳客跑到东莞置业，买下半个东莞的房子。临深的松山湖、凤岗、大朗、塘厦、大岭山、黄江、清溪，深圳客占比更是高达七八成。
未来将会有越来越多的深圳人，离开鹏城分散在这个一体化大都市内，形成候鸟生活。
那可是来自一线城市的购买力啊 ！
03
东莞房价贵的第二个原因，是这个世界工厂，正在从香港人的东莞、台湾人的东莞，变成东莞人的东莞。
截至2018年底，东莞有13176家外商投资企业，港资企业7593家，台资企业3780家，合计占外企总数86.3%。
看明白了吧，东莞经济起步的根源为“外资”。
08年之前，外资企业贡献了东莞工业总产值的七八成。虽然号称世界工厂，但其实站在全球产业链条的最低端，纺织服装、食品饮料、家具玩具等劳动密集型占了很大比重。
那个时候,东莞就是给香港人、台湾人打工的城市。外资捞得盆满钵满，东莞人就赚点加工费。这样的经济结构，注定了东莞的社会阶层不够发达，打工的多，老板少。
不过，经历过美国金融危机后，东莞决定腾笼换鸟。
自2010年开始推动外资转内资，“三来一补”转企。2014年又来个大规模的“机器换人”，投入使用工业机器人8000台以上，生产效率大为提高。
而且最关键的是，东莞不是一个人在玩。
它在电子信息、新材料、新能源、先进装备制造产业上自我更新的内部力量，触碰上来自深圳的外部力量时，便形成了深圳科技+东莞制造、深圳资本+东莞智造的新格局，爆发出了非常强劲的合力，让东莞获益良多。
像97年以后，东莞在资本市场上连续十年处于真空期，没有一家企业上市，2017年，东莞一年就诞生了10家上市公司。
今天的东莞，民营经济占GDP半壁江山，贡献七成税收、八成技术创新成果和九成企业总数，培育出了大量的企业家、小老板。
这些人，都是东莞房价的强大支撑力。
你黄局长之前就分析过，浙江省的GDP和人口实力长期落后于广东、江苏、山东，相当于广东的一半左右。但全中国大概300个地级以上城市中，为什么浙江省11个城市全部都能挤入房价50强，甚至有8个城市进入了TOP32，这种硬核实力，广东、江苏、山东根本望尘莫及？
原因，就是经济结构。
以苏州为代表，这座城市入驻了大量日本、新加坡的外资企业，强力托起了苏州，但富的更多的是外资股东，而不是底层的中方工作人员。所以江苏的整体购买力，就不如民营经济极为发达的浙江省。
撇开阿里巴巴这样的巨头不说，浙江的草根民营经济一直是GDP的半边天。义乌的小商品、慈溪的小家电、永康的五金、绍兴的轻纺……这些产业诞生了无数兜里有钱的小老板。
当江苏外企的中方高管为着五六十万年薪而996的时候，浙江的小老板们早已习惯了千万的流水。
所以，别看浙江的人口和GDP都矮了一截，人家的财富可是大隐隐于市。浙江一片片天价楼盘背后，其实是活跃的市场经济和民间资本。
同样的道理，当东莞开始“城市更新”，将松山湖、南城、滨海湾新区打造成美丽东莞的时候，新东莞人的改善型需求就爆发出来了，托起东莞的房价往上走。
04
在南中国的大门上，一座GDP超3万亿，即将强过上海的“中国第一大城市”冉冉升起。
因为，深圳的崛起，正在全面重塑东莞的内核，彻底改变东莞的发展逻辑。
在一体化的催化下，深圳跟东莞慢慢变成了一个城市。
两年前，张五常预言深圳会成为整个地球的经济中心。十年后深圳一带会超越美国的硅谷。
其中一个重要因素，就是其隔壁的东莞。他推断深圳将会超越硅谷的原因所在，主要是硅谷没有一个像东莞水平的工业区，东莞无数种产品皆可制造，而且造得好、造得快、造得便宜。
“三十年前我推断上海的经济将会超越香港；今天我推断深圳一带会超越上海。困难重重，但假以时日，我应该对。”
未来“深莞”与上海之战，到底会鹿死谁手？
中国第一大经济体，到底是出现在长江出海口，还是珠江东岸？
